Odhad ceny nemovitosti

Po letech v praxi se dokážu na nemovitost podívat očima kupujícího. Vidím věci, které zájemcům obvykle vadí a srážejí cenu — a naopak ty, za které jsou ochotní připlatit. Na oboje Vás upozorním dopředu, ať víte, do čeho jdete a co se případně vyplatí před prodejem upravit.

Kalkulačka počítá z průměrů a nevidí konkrétní nemovitost — stav, kvalitu rekonstrukce, patro a výtah, výhled ani hluk z okolí. Právě tyhle věci ale dělají v ceně statisíce. Proto se přijedu podívat osobně.

Ze skutečně realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí ve Vašem okolí, ne z inzerátů. Inzerovaná cena je přání prodávajícího — realizovaná cena je to, co trh opravdu zaplatil.

Ano. Postup je stejný jako u prodejní ceny — přijedu se podívat a vycházím z toho, za kolik se srovnatelné nemovitosti v okolí opravdu pronajaly. Odhad nájmu se hodí nejen když chcete pronajímat, ale i když potřebujete doložit příjem z nájmu bance.

Příjem z nájmu se dá započítat do Vaší bonity, a někdy právě on rozhodne o tom, jestli na úvěr dosáhnete. Než ale byt pronajmete, je dobré vědět, kolik reálně vynese — a jestli to k potřebné částce bude stačit. Přesně takový případ popisuji na blogu.

Řekneme si to na rovinu a ukážu Vám data, ze kterých vycházím. Nemá smysl, abych Vám naslibioval vysokou cenu jen proto, abych získal zakázku — nemovitost by se pak měsíce neprodávala a nakonec byste stejně slevovali, jen s horší vyjednávací pozicí. Pokud si po vysvětlení budete stát za svou cenou, je to Vaše rozhodnutí a já ho respektuji.

Zpravidla kolem půl hodiny. Nemusíte nic chystat ani uklízet — potřebuji vidět reálný stav, ne naaranžovanou nemovitost.

Nemusíte. Nepřijedu nemovitost hodnotit jako návštěva, ale jako odborník — nepořádek ani rozestavěná rekonstrukce mě nepřekvapí a na cenu to nemá vliv. Naopak platí, že čím reálnější stav uvidím, tím přesnější odhad dostanete.

Trh se hýbe, proto beru odhad jako aktuální řádově měsíce, ne roky. Když se k prodeji dostanete později, stačí se ozvat a čísla spolu projdeme znovu — obvykle už bez další prohlídky.

Někdy ano, někdy vůbec ne. Velké rekonstrukce se v prodejní ceně často nevrátí celé, zatímco drobnosti za pár tisíc — úklid, vymalování, oprava kliky nebo kapajícího kohoutku — dokážou zvednout dojem i cenu překvapivě výrazně. Na prohlídce Vám řeknu konkrétně, co má u Vaší nemovitosti smysl a co jsou vyhozené peníze.

Ano, odhad pro dědické řízení i pro daňové účely pro Vás zpracovat mohu. Na rozdíl od tržního odhadu pro prodej je ale zpoplatněný — má jinou formu i rozsah a jeho příprava zabere víc času. Cenu Vám sdělím osobně. Co nedělám, jsou posudky pro soudní řízení — ty musí vypracovat soudní znalec.

Ano, a je to jedna z nejužitečnějších věcí, kterou pro kupující dělám. Zjistíte, jestli je požadovaná cena reálná a kde máte prostor vyjednávat. Kolik to může znamenat, ukazuje případ pozemku, kde jsme cenu srazili o 2,2 milionu — o tom se dočtete na mém blogu.

Odhad Vám zpracuji bez ohledu na to, kolik je spoluvlastníků — stačí, když se ozve jeden z Vás. K samotnému prodeji je pak potřeba souhlas všech spoluvlastníků, ale to se řeší až v dalším kroku. U dědictví a sourozeneckých podílů je odhad často první věc, která pomůže domluvit se férově.

Prodat jde obojí — jen se to musí správně pohlídat. Hypotéka se doplatí přímo z kupní ceny při převodu. Exekuce jsou složitější, ale řešitelné.

Ano, a záleží na tom, komu prodáváte. Investor obsazenou nemovitost s dobrým nájemníkem obvykle ocení, protože mu okamžitě vydělává. Kupující, který chce sám bydlet, ji naopak bere jako komplikaci. Podle toho pak volíme, komu nemovitost nabízet. V obchodě je vždy potřeba dobře plánovat a tohle je věc, se kterou se dá v pohodě vypořádat.

Jaro a podzim bývají tradičně živější, ale rozhodující je dobře nastavená cena a příprava nemovitosti — ta udělá mnohem víc než měsíc v kalendáři. Dobře připravená nemovitost se prodá i v prosinci; špatně naceněná stojí i v květnu.

Ano. Vedle bytů a domů oceňuji i pozemky, chaty a chalupy, garáže i komerční nemovitosti. U méně obvyklých typů je osobní prohlídka ještě důležitější, protože srovnatelných prodejů je na trhu míň.

Působím v regionu Třebíč — Znojmo — Brno a okolí. Pokud je Vaše nemovitost jinde, ozvěte se — buď to vyřešíme, nebo Vám doporučím kolegu, kterému věřím.