FAQ

Provize realitního makléře se odvíjí od typu, hodnoty a lokality nemovitosti a vždy ji znáte předem — žádné skryté poplatky. V ceně je kompletní servis: odhad ceny, profesionální prezentace, inzerce, prohlídky, právní servis i dohled nad převodem. Konkrétní podmínky Vám sdělím na nezávazné konzultaci.

Dobře připravená nemovitost se správně nastavenou cenou se obvykle prodá v řádu týdnů; s právním servisem a převodem počítejte celkem s 2–3 měsíci. Délka závisí na typu nemovitosti, lokalitě a aktuální poptávce — po prohlídce Vám dám realistický odhad pro Váš konkrétní případ.

Správná cena vychází z dat: z reálně prodaných srovnatelných nemovitostí v okolí, stavu nemovitosti a aktuální poptávky — ne z přání ani z cen v inzerátech. Příliš vysoká cena prodej zastaví, příliš nízká Vás připraví o peníze. Odhad tržní hodnoty pro Vás zpracuji na základě dat z trhu.

Základem je nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva či dědické rozhodnutí), výpis z katastru nemovitostí a průkaz energetické náročnosti (PENB). U bytu v osobním vlastnictví dále prohlášení vlastníka a potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ, u družstevního bytu doklady z družstva. Kompletaci dokumentů zajistím za Vás.

Nemovitost s hypotékou se prodává běžně — úvěr se nejčastěji doplatí z kupní ceny při převodu, případně ho může převzít kupující. Klíčová je správná koordinace s bankou a nastavení úschovy kupní ceny. Celý proces s bankou vyřídím a pohlídám za Vás.

Daň z příjmu z prodeje neplatíte, pokud splníte časový test: vlastnictví 10 let (u nemovitostí nabytých od roku 2021; dříve 5 let), nebo 2 roky bydliště v nemovitosti před prodejem, případně pokud prostředky použijete na vlastní bytovou potřebu. Jinak se zisk z prodeje daní v rámci daně z příjmů. Vaši konkrétní situaci s Vámi rád projdu.

Prodej svépomocí ušetří provizi, ale nese rizika: špatně nastavená cena, slabá prezentace, právní chyby a slabší vyjednávací pozice. Zkušenosti z praxe ukazují, že profesionální zastoupení obvykle přinese vyšší prodejní cenu a bezpečný průběh — rozdíl často převýší provizi.

Maximální výše hypotéky se odvíjí od Vašich příjmů, stávajících závazků a hodnoty nemovitosti (banky standardně půjčují do 80–90 % hodnoty zástavy). Každá banka počítá bonitu jinak — proto porovnávám nabídky napříč trhem. Orientační propočet Vám připravím na nezávazné konzultaci. V některých případech lze zafinancovat i 100 % kupní ceny – více informací poskytnu na osobní schůzce.

Potřebný příjem závisí na úrokové sazbě, délce splatnosti, výši vlastních zdrojů a Vašich dalších závazcích — splátka by měla zůstat ve zdravém poměru k čistému příjmu. Dvě banky mohou stejnou žádost posoudit odlišně. Přesný propočet pro Vaši situaci připravím zdarma v rámci konzultace.

Zpravidla potřebujete alespoň 10–20 % ceny nemovitosti z vlastních zdrojů — banky standardně financují 80–90 % hodnoty zástavy (LTV). K tomu počítejte s náklady na odhad, případné pojištění a rezervu. Existují i cesty, jak vlastní zdroje snížit, například dozajištěním další nemovitostí.

Standardně doklad totožnosti, potvrzení o příjmech (u zaměstnanců od zaměstnavatele, u podnikatelů daňová přiznání), doklady k nemovitosti a odhad její hodnoty. Přesný seznam se liší podle banky a typu příjmů — připravím Vám ho na míru a s kompletací pomohu.

Od podání kompletní žádosti po schválení obvykle 2–4 týdny, s odhadem nemovitosti a čerpáním počítejte celkem se 4–6 týdny. Nejvíc času ušetří dobře připravené podklady — proto celý proces koordinuji a s bankou komunikuji za Vás.

DSTI je poměr měsíčních splátek všech úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu, DTI je poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu. Banky jimi posuzují, jak velkou splátku unesete; limity se v čase mění podle doporučení ČNB. V praxi znamenají, že výši hypotéky neurčuje jen hodnota nemovitosti, ale hlavně Vaše příjmy a závazky.

Univerzálně nejvýhodnější fixace neexistuje — kratší fixace dává flexibilitu a šanci na dřívější refinancování, delší jistotu splátky na řadu let. Rozhoduje očekávaný vývoj sazeb i Vaše plány (prodej, předčasné splacení, refinancování). Doporučení Vám dám podle aktuální situace na trhu.

Refinancování se typicky vyplatí ke konci fixace, když jiná banka nabídne výrazně lepší sazbu nebo podmínky, případně když potřebujete změnit parametry úvěru. Vždy je nutné porovnat úsporu s náklady na změnu. Porovnání nabídek napříč trhem pro Vás zpracuji před koncem Vaší fixace.

Standardní cestou ne — banky půjčují do 80–90 % hodnoty zástavy. V některých případech to ale jde, typicky když k zástavě přidáte další nemovitost.

Ano, tomu se říká dozajištění — do zástavy vstoupí i další nemovitost, například rodičů nebo osoby blízké, ke které dokážete doložit příbuzenecký stav.

Ano, ale každý existující závazek snižuje částku, kterou Vám banka půjčí — splátky se počítají do Vašich výdajů. Někdy se vyplatí drobné úvěry před žádostí doplatit nebo sloučit. Spočítám Vám, co je pro Vás výhodnější.

Nejvíc pomůže mít doložitelné a stabilní příjmy, uklizené drobné závazky (kreditní karty, kontokorenty, splátkové prodeje) a čistou platební historii. Krátce před žádostí nezakládejte nové úvěry a nedělejte velké změny v zaměstnání. Hlavně se ale o hypotéku začněte zajímat s předstihem a plánujte — na poslední chvíli je to zbytečný stres a mnohdy to ani nevyjde. Podklady si s Vámi projdu předem, ať do banky jdeme připravení.

Ano, spolužadatelé nemusí být manželé — příjmy se sčítají a dosáhnete tak na vyšší úvěr.

Ideálně dřív, než se do hledání pustíte — sedneme si a projdeme Vaši situaci. Na schůzce se včas ukážou věci, které by později nákup nebo úvěr zkomplikovaly: od bonity a záznamů v registrech po chybějící doklady. S předstihem se s nimi dá něco udělat. Jakmile ale máte vybranou nemovitost a soutěžíte s připravenějšími kupujícími, bývá pozdě.

Rozhodně. Víte přesně, s jakou částkou můžete počítat, a při jednání o ceně jste ve výrazně silnější pozici — prodávající ví, že máte financování jisté. U atraktivních nemovitostí to často rozhoduje o tom, kdo ji získá.

Odhad si obvykle hradí žadatel o úvěr a jeho cena se liší podle typu nemovitosti i banky. Některé banky odhad proplácejí nebo ho zahrnou do akční nabídky. Aktuální ceny i to, kde se dá ušetřit, Vám řeknu podle konkrétní situace.

Pojištění nemovitosti banky vyžadují prakticky vždy — zastavená nemovitost musí být pojištěná a pojistka se vinkuluje ve prospěch banky. Životní pojištění povinné většinou není, ale u některých bank s ním získáte lepší sazbu. Vždy počítám obě varianty, ať vidíte, co se reálně vyplatí.

Peníze se nečerpají najednou, ale postupně podle toho, jak práce postupují — banka uvolňuje další část proti doložení faktur nebo po kontrole stavu. Než je stavba dokončená, splácíte obvykle jen úroky z vyčerpané částky. Celý harmonogram čerpání s Vámi nastavím a pohlídám.

Banka Vám před koncem fixace nabídne novou sazbu. Nemusíte ji přijmout — máte právo přejít k jiné bance a v tomto okamžiku to jde bez sankcí. Doporučuji řešit to několik měsíců předem, ne až týden před koncem. Nabídky napříč trhem Vám porovnám a řeknu, jestli se refinancování vyplatí.

V řadě situací ano — typicky ke konci fixace. Zákon také umožňuje každý rok mimořádně splatit 25 % úvěru bez poplatku, a to vždy k výročí smlouvy o hypotéce.

Po letech v praxi se dokážu na nemovitost podívat očima kupujícího. Vidím věci, které zájemcům obvykle vadí a srážejí cenu — a naopak ty, za které jsou ochotní připlatit. Na oboje Vás upozorním dopředu, ať víte, do čeho jdete a co se případně vyplatí před prodejem upravit.

Kalkulačka počítá z průměrů a nevidí konkrétní nemovitost — stav, kvalitu rekonstrukce, patro a výtah, výhled ani hluk z okolí. Právě tyhle věci ale dělají v ceně statisíce. Proto se přijedu podívat osobně.

Ze skutečně realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí ve Vašem okolí, ne z inzerátů. Inzerovaná cena je přání prodávajícího — realizovaná cena je to, co trh opravdu zaplatil.

Řekneme si to na rovinu a ukážu Vám data, ze kterých vycházím. Nemá smysl, abych Vám naslibioval vysokou cenu jen proto, abych získal zakázku — nemovitost by se pak měsíce neprodávala a nakonec byste stejně slevovali, jen s horší vyjednávací pozicí. Pokud si po vysvětlení budete stát za svou cenou, je to Vaše rozhodnutí a já ho respektuji.

Zpravidla kolem půl hodiny. Nemusíte nic chystat ani uklízet — potřebuji vidět reálný stav, ne naaranžovanou nemovitost.

Nemusíte. Nepřijedu nemovitost hodnotit jako návštěva, ale jako odborník — nepořádek ani rozestavěná rekonstrukce mě nepřekvapí a na cenu to nemá vliv. Naopak platí, že čím reálnější stav uvidím, tím přesnější odhad dostanete.

Trh se hýbe, proto beru odhad jako aktuální řádově měsíce, ne roky. Když se k prodeji dostanete později, stačí se ozvat a čísla spolu projdeme znovu — obvykle už bez další prohlídky.

Někdy ano, někdy vůbec ne. Velké rekonstrukce se v prodejní ceně často nevrátí celé, zatímco drobnosti za pár tisíc — úklid, vymalování, oprava kliky nebo kapajícího kohoutku — dokážou zvednout dojem i cenu překvapivě výrazně. Na prohlídce Vám řeknu konkrétně, co má u Vaší nemovitosti smysl a co jsou vyhozené peníze.

Ano, odhad pro dědické řízení i pro daňové účely pro Vás zpracovat mohu. Na rozdíl od tržního odhadu pro prodej je ale zpoplatněný — má jinou formu i rozsah a jeho příprava zabere víc času. Cenu Vám sdělím osobně. Co nedělám, jsou posudky pro soudní řízení — ty musí vypracovat soudní znalec.

Ano, a je to jedna z nejužitečnějších věcí, kterou pro kupující dělám. Zjistíte, jestli je požadovaná cena reálná a kde máte prostor vyjednávat. Kolik to může znamenat, ukazuje případ pozemku, kde jsme cenu srazili o 2,2 milionu — o tom se dočtete na mém blogu.

Odhad Vám zpracuji bez ohledu na to, kolik je spoluvlastníků — stačí, když se ozve jeden z Vás. K samotnému prodeji je pak potřeba souhlas všech spoluvlastníků, ale to se řeší až v dalším kroku. U dědictví a sourozeneckých podílů je odhad často první věc, která pomůže domluvit se férově.

Prodat jde obojí — jen se to musí správně pohlídat. Hypotéka se doplatí přímo z kupní ceny při převodu. Exekuce jsou složitější, ale řešitelné.

Ano, a záleží na tom, komu prodáváte. Investor obsazenou nemovitost s dobrým nájemníkem obvykle ocení, protože mu okamžitě vydělává. Kupující, který chce sám bydlet, ji naopak bere jako komplikaci. Podle toho pak volíme, komu nemovitost nabízet. V obchodě je vždy potřeba dobře plánovat a tohle je věc, se kterou se dá v pohodě vypořádat.

Jaro a podzim bývají tradičně živější, ale rozhodující je dobře nastavená cena a příprava nemovitosti — ta udělá mnohem víc než měsíc v kalendáři. Dobře připravená nemovitost se prodá i v prosinci; špatně naceněná stojí i v květnu.

Ano. Vedle bytů a domů oceňuji i pozemky, chaty a chalupy, garáže i komerční nemovitosti. U méně obvyklých typů je osobní prohlídka ještě důležitější, protože srovnatelných prodejů je na trhu míň.

Působím v regionu Třebíč — Znojmo — Brno a okolí. Pokud je Vaše nemovitost jinde, ozvěte se — buď to vyřešíme, nebo Vám doporučím kolegu, kterému věřím.

Protože inzerát a studie prodávajícího nemusí odpovídat realitě. V tomto případě šlo z původních 12 domů postavit jen 9 — část pozemku byla podle územního plánu určená pro občanskou vybavenost, ne pro rodinné domy. Prověření na stavebním úřadu to odhalí dřív, než podepíšete. Celý příběh v článku →

Co a v jakém rozsahu se na pozemku smí stavět, jestli se chystá změna územního plánu a jaká platí omezení. Tyto informace často rozhodnou o skutečné hodnotě a využitelnosti pozemku. Celý příběh v článku →

Ano — když prověření ukáže, že pozemek nejde využít tak, jak prodávající prezentuje. V tomto případě to srazilo cenu z 12,9 na 10,7 milionu korun, tedy o 2,2 milionu. Celý příběh v článku →

Tady to zabralo zhruba 14 dní — osobní návštěvy stavebního úřadu a oddělení územního plánování a konzultace s architektem i advokátem. Region Třebíč – Znojmo – Brno. Celý příběh v článku →

Refinancování je sloučení stávajících úvěrů (například hypotéky a autoúvěru) do jednoho — typicky s cílem nižší měsíční splátky nebo lepšího úroku. Hodí se, když máte v nemovitosti volnou hodnotu a napjatý měsíční rozpočet. Celý příběh v článku →

Záleží na výši úvěrů a úroku. V tomto případě klesly splátky úvěrů z 26 501 Kč na 15 005 Kč měsíčně — klientovi se tak ulevilo o zhruba 11 500 Kč každý měsíc. Celý příběh v článku →

Může. V tomto případě se úrok snížil z 5,99 % na hypotéce a 7,99 % na autoúvěru na 4,39 %. Celý příběh v článku →

Sloučením úvěrů do hypotéky se obvykle natáhne doba splácení, takže část dnešní úspory se rozloží do delšího období. Když je ale cílem uvolnit měsíční rozpočet a získat nižší úrok, výměna dává smysl. Rád to spočítám i pro Vás — region Třebíč – Znojmo – Brno. Celý příběh v článku →

Správné nacenění podle reálně prodaných bytů a aktivně řízený prodej — prohlídkový den a nabídky od více zájemců. V tomto případě to vyneslo o 15 % nad nabídkovou cenu. Celý příběh v článku →

Je to prodej nejvyšší nabídce, kde všichni zájemci dostanou stejnou informaci i stejný termín na podání nabídky. Právě proto je férové — nikdo není zvýhodněný. Celý příběh v článku →

Ano. Když se zájemci na prohlídkách potkávají a vidí, že o byt stojí i ostatní, roste jejich odhodlání i ochota jít s cenou výš. Celý příběh v článku →

V tomto případě necelé dva měsíce od spuštění inzerátu po rezervaci. Záleží na typu nemovitosti, lokalitě a aktuální poptávce. Celý příběh v článku →

Ano, banky s příjmem z nájmu běžně počítají. Liší se ale v tom, jak dlouho už musí nájem trvat — některé chtějí doložit celý rok, jiné vystačí s nájemní smlouvou a třemi výpisy z účtu. Právě výběr správné banky často rozhodne o tom, jestli na úvěr dosáhnete. Přečíst celý případ →

Podle metodiky konkrétní banky. Setkávám se s požadavkem na dvanáct měsíců i s bankou, které stačí řádně uzavřená nájemní smlouva a tři měsíční výpisy s připsaným nájmem. V popsaném případě jsme díky té druhé variantě ušetřili téměř tři čtvrtě roku. Přečíst celý případ →

Záleží kdy. Během prvních tří měsíců, kdy sbíráme výpisy, by výpadek přerušil kontinuitu příjmu a bance by to vadilo. Stejně tak v průběhu vyřizování úvěru. Jakmile je ale úvěr podepsaný, výpadek nájmu už schválení neohrozí. Přečíst celý případ →

Vychází to z toho, za kolik se srovnatelné byty v okolí opravdu pronajaly — ne z inzerátů. Roli hraje dispozice, stav, patro, vybavení i lokalita. Odhad výše nájmu zpracuji zdarma a nezávazně, stejně jako odhad prodejní ceny. Přečíst celý případ →

Ne. Dokud čerpáte postupně, platíte pouze úrok z té části úvěru, kterou jste už vyčerpali. Plnou splátku, tedy jistinu i úrok, začnete platit až po vyčerpání celého úvěrového rámce nebo po ukončení čerpání. Přečíst celý případ →

Platíte úrok z vyčerpané částky. Při sazbě 4,9 % a vyčerpaných 500 000 Kč to vychází zhruba 2 000 Kč měsíčně, při vyčerpaných 3 milionech okolo 12 250 Kč. Teprve po dočerpání celých 5 milionů byste u třicetileté splatnosti platili plnou splátku kolem 26 500 Kč. Přečíst celý případ →

Zpravidla dva roky od podpisu úvěrové smlouvy. Pokud stavba nabere zpoždění, dá se s bankou jednat o prodloužení čerpání — stává se to zřídka, ale s poradcem se banka obvykle domluví. Přečíst celý případ →

Uzavření úvěrového rámce ve chvíli, kdy už zbylé peníze nepotřebujete. Banky ho většinou umožní bez sankce, pokud jste vyčerpali alespoň 80 % sjednané částky. Při nižším vyčerpání si banka může účtovat poplatek — jeho výše se liší banka od banky. Přečíst celý případ →

V praxi je to častější než nedočerpání — hlavně u staveb svépomocí a tam, kde se stavba protáhne a materiál mezitím zdraží. Řešením bývá navýšení úvěru, ale je potřeba ho řešit včas, ne až dojdou peníze. Přečíst celý případ →

Především doložitelný příjem, který v rozumném poměru pokryje nájem, a to, jestli nemá záznam v registrech dlužníků. Užitečné je i vědět, kde bydlel předtím a proč se stěhuje. Doklad totožnosti si ověřte vždy — bez něj nemá smysl smlouvu podepisovat. Přečíst celý případ →

Zákon umožňuje jistotu až do trojnásobku měsíčního nájemného. Kauce kryje škody i nezaplacený nájem, takže příliš nízká Vás nechrání. Její výše i způsob vrácení musí být jasně popsané ve smlouvě. Přečíst celý případ →

Ano. Když si domluvíte prohlídkový den a sejde se víc zájemců najednou, ušetříte čas a získáte srovnání. Navíc si můžete vybírat, místo abyste se rozhodovali pod tlakem u jediného zájemce. Přečíst celý případ →

Vybírat si nájemníka podle toho, jestli unese nájem a jak se k nemovitosti staví, je legitimní. Odmítnout ho ale nesmíte z důvodů, které zakazuje antidiskriminační zákon — tedy kvůli původu, pohlaví, víře, věku nebo zdravotnímu stavu. Přečíst celý případ →