Jak se platí hypotéka, když stavíte

Většina lidí, kteří si berou hypotéku na stavbu, počítá s tím, že hned po podpisu začnou platit plnou splátku. Není to tak — a rozdíl jde do desítek tisíc korun ročně. Pojďme si projít, jak čerpání funguje a kolik reálně zaplatíte v každé fázi.

Co je úvěrový rámec

Když podepíšete hypotéku na stavbu, banka Vám nepošle peníze na účet. Otevře Vám úvěrový rámec — částku, kterou můžete postupně čerpat podle toho, jak stavba postupuje.

Na vyčerpání máte zpravidla dva roky. Peníze si berete po částech: záloha stavební firmě, platba za materiál, další etapa výstavby.

Kolik zaplatíte, než dostavíte

Řekněme, že si na stavbu domu půjčíte 5 000 000 Kč. Stavební firma po Vás na začátku bude chtít 500 000 Kč jako zálohu, aby se práce rozjely. Vyčerpáte tedy prvních 500 000 Kč.

A teď ta otázka, kterou dostávám nejčastěji: budu už platit celou splátku hypotéky?

Ne. Od dalšího měsíce začnete platit pouze úrok z vyčerpané částky — tedy z těch 500 000 Kč, ne z celých pěti milionů. Jistinu zatím nesplácíte vůbec.

Takhle to vypadá v číslech u úvěru 5 000 000 Kč se sazbou 4,9 % a splatností 30 let:

Orientační propočet při sazbě 4,9 % p. a. a splatnosti 30 let. Vaše čísla se budou lišit podle sjednané sazby a doby splácení.

Rozdíl mezi první a poslední řádkou je zásadní. Po vyčerpání zálohy platíte dva tisíce měsíčně, po dočerpání celého úvěru přes šestadvacet tisíc. Během stavby tedy máte výrazně nižší platby — což se hodí, protože v té době často platíte i nájem nebo splátku stávajícího bydlení.

Kdy začnete platit celou splátku

Plnou splátku — tedy jistinu i úrok — začnete platit ve chvíli, kdy nastane jedna ze dvou věcí:

• Vyčerpáte celý úvěrový rámec. Peníze jsou pryč, čerpat už není co.
• Ukončíte čerpání. Řeknete bance, že zbytek už nepotřebujete, a rámec se uzavře.

S tímhle režimem se setkáte nejen u stavby domu, ale i při nákupu nemovitosti od developera, kde se platí po etapách podle postupu výstavby.

Ukončení čerpání — dobrá věc, která se málokdy stane

Ukončení čerpání znamená uzavření úvěrového rámce ve chvíli, kdy už peníze, o které jste banku původně žádali, nepotřebujete. Zbytek si prostě nevezmete.

Obecně platí, že banky ukončení čerpání umožní bez sankce, pokud vyčerpáte 80 % a více sjednaného rámce. U úvěru 5 000 000 Kč je ta hranice 4 000 000 Kč.

Pokud byste vyčerpali méně, banka si může účtovat poplatek. Jeho výše se liší banka od banky — nejde ale o nic likvidačního a s klienty vždy hledáme cestu, jak se mu vyhnout.

Popravdě je to ale situace, která nastává vzácně. V praxi se klienti do původního rámce spíš nevejdou — a to hlavně tehdy, když stavějí svépomocí nebo se stavba protáhne a materiál mezitím podraží.

Co když nestihnu vyčerpat za dva roky

Stává se to zřídka, ale řešitelné to je. S bankou se dá jednat o prodloužení čerpání, pokud pro to máte důvod — zpoždění stavby, problémy s dodavatelem, cokoliv doložitelného.

Důležité je nečekat, až lhůta vyprší, a začít to řešit s předstihem. S poradcem se s bankou obvykle domluvíte.

Na co si dát pozor

Stavba je běh na dlouhou trať a hypotéka na ni má svoje pravidla, která se od běžné hypotéky na koupi liší. Nejčastější chyby, které vidím:

• Podcenění rozpočtu. Rezerva na nečekané výdaje se vyplatí vždycky — hlavně u staveb svépomocí.
• Čekání na poslední chvíli. Ať už jde o prodloužení čerpání, nebo navýšení úvěru — čím dřív, tím lépe.
• Nepočítání s tím, že splátka poroste. Během stavby platíte málo, po dokončení skokově víc. Je dobré si to promyslet dopředu.