Jak vybrat nájemníka, se kterým nebudete mít starosti

Nejdražší chyba, kterou pronajímatel udělá, není špatně nastavený nájem. Je to špatný nájemník. Neplacení, poškozený byt a měsíce, než se situace vyřeší — to všechno začíná jedním unáhleným rozhodnutím.

Proč nespěchat na prvního zájemce

Když visí byt prázdný, každý měsíc bez nájemníka bolí. Je proto lákavé vzít prvního člověka, který zavolá a projeví zájem.

Jenže měsíc navíc bez nájemníka je levnější než rok s tím špatným. Když se nájemník přestane platit, nemůžete ho ze dne na den vystěhovat — a mezitím platíte energie, případně splátku hypotéky a nedostáváte nic.

Vyplatí se dát si tu práci na začátku.

Prohlídkový den místo deseti návštěv

Místo abyste zájemce vodili do bytu jednoho po druhém, domluvte si jeden termín pro všechny. Má to tři výhody:

• Ušetříte čas. Jedno odpoledne místo deseti cest.
• Získáte srovnání. Když vidíte víc zájemců za sebou, poznáte rozdíly.
• Nerozhodujete se pod tlakem. Máte z čeho vybírat, takže nemusíte brát toho jediného, kdo přišel.

Co si ověřit

Tady jde o slušnost a věcnost zároveň — máte právo vědět, komu svěřujete svůj majetek.

• Doklad totožnosti. Základ, bez kterého nemá smysl pokračovat.
• Doložitelný příjem. Měl by nájem pokrýt s rezervou, ne přesně na hraně. Potvrzení od zaměstnavatele nebo daňové přiznání u podnikatelů.
• Záznam v registrech dlužníků. Napoví, jestli má člověk problémy se splácením.
• Kde bydlel předtím a proč se stěhuje. Přirozená otázka, ze které se dozvíte hodně.

Sociální sítě prozradí hodně

Věc, na kterou se často zapomíná: veřejné profily na sociálních sítích řeknou o člověku víc než hodina povídání. Nejde o slídění — díváte se na to, co dotyčný sám zveřejnil.

Zajímá mě hlavně to, jak člověk žije. Jestli si zakládá na pořádku, nebo je z fotek vidět, že se o věci moc nestará. Jestli má domácí zvíře, o kterém se nezmínil. Jestli vypadá, že bude byt spíš místem k bydlení, nebo místem k častým oslavám.

Není to důkaz a nemá to nahradit rozhovor — ale často to doplní obrázek a člověk si ušetří nepříjemné překvapení.

Pozor na jednu věc: vybírat si můžete podle toho, jestli zájemce nájem unese a jak se k nemovitosti staví. Nesmíte ale odmítat z důvodů, které zakazuje antidiskriminační zákon — kvůli původu, pohlaví, víře, věku nebo zdravotnímu stavu.

Smlouva a kauce

Dobře napsaná nájemní smlouva je Vaše hlavní ochrana. Musí být jasné, kdo, co, za kolik a na jak dlouho — a co se stane, když se něco pokazí.

Kauci zákon umožňuje až do trojnásobku měsíčního nájemného. Kryje jak škody na bytě, tak nezaplacený nájem, takže symbolická částka Vás neochrání. Ve smlouvě musí být popsané, za co se dá použít a jak se bude vracet.

Doporučuji také předávací protokol se stavem měřičů a fotkami bytu při předání. Při vracení bytu pak není o čem se dohadovat.

Kdy je výběr nájemníka obzvlášť důležitý

Existuje situace, kdy si špatného nájemníka nemůžete dovolit vůbec: když příjem z nájmu dokládáte bance kvůli hypotéce.

Banka chce vidět, že nájem chodí pravidelně — typicky několik měsíců po sobě. Výpadek platby v téhle fázi neznamená jen ztrátu peněz, ale ohrozí celý úvěr. Popisuji to na konkrétním případu, kde pronájem bytu rozhodl o tom, jestli klient dosáhne na hypotéku.

Shrnutí

Dobrý nájemník není otázka štěstí, ale přípravy. Nastavte reálný nájem, udělejte prohlídkový den, ověřte si základní věci a mějte pořádnou smlouvu s kaucí.

Zní to jako práce navíc — a je. Ale ve srovnání s tím, co stojí špatný nájemník, je to nejlevnější investice, jakou můžete udělat.