Jak jsem klientovi ušetřil 2,2 milionu na koupi pozemku

Příběh o tom, proč se vyplatí nepodepisovat hned — a mít po svém boku někoho, kdo se nebojí zajít na stavební úřad.

Situace: klient s penězi hledal, kam investovat

Jde o mého dlouholetého klienta. Přišel za mnou s tím, že má volné prostředky — desítky milionů — a přemýšlí, co s nimi. Bavili jsme se o různých investičních možnostech, ale nakonec jsme se dostali k tomu, co ho skutečně táhlo: něco postavit. Zanechat po sobě něco hmatatelného.

Několik měsíců jsme společně sledovali trh. Pak se objevil inzerát — pozemek určený k výstavbě rodinných domů. Vypadalo to jako přesně to, co jsme hledali.

Prohlídka: nadšení na jedné straně, otazníky na té druhé

Domluvili jsme prohlídku s makléřem, na místě byl i majitel. Ukázali nám studii — jak by celá čtvrť mohla vypadat — a vyprávěli o plánech s velkým nadšením. Je to člověk, který když něco vidí, jde do toho naplno. Skoro na místě si chtěl podat ruce.

Mně tam ale nesedělo několik věcí. Nic zásadního na první pohled — jen pocit, že informace jsou příliš hladké a nikdo neklade nepříjemné otázky.

Požádal jsem o 14 dní na prověření. Makléř souhlasil. Klient si oddechl — věřil, že to bude formalita.

14 dní práce: co jsem za klienta zjistil

1. Zašel jsem osobně na stavební úřad a na oddělení územního plánování. Schůzky jsem si domluvil předem.
2. Konzultoval jsem situaci s architektem — potřeboval jsem vědět, co na pozemku reálně stojí postavit.
3. Celou věc jsem prošel s advokátem — smluvní podmínky, rizika, zástavní práva.
4. Výsledek: to, co nám prodávající prezentovali jako hotovou věc, jednoduše nešlo postavit. Z původních 12 domů šlo postavit jen 9 — část pozemku totiž podle územního plánu nebyla určena k zastavění rodinnými domy, ale občanskou vybaveností.

Řešení: problém jako páka při vyjednávání

Zjistil jsem zároveň, že se v obci chystá změna územního plánu a že pozemek leží v lokalitě, která má touto změnou projít — tato část se měla rozšířit pro bydlení, potenciálně i pro zastavění bytovými domy. Jenže změna územního plánu je běh na dlouhou trať; nás zajímal aktuální stav — a ten neodpovídal tomu, jak byl prezentován. Pro nás páka k vyjednávání.

Informaci o chystané změně územního plánu jsem si samozřejmě nechal pro sebe — probrali jsme ji jen interně s klientem. S majiteli jsem otevřel jednání o ceně s argumentem, že pozemek nejde zastavět tak, jak prezentovali, a původní cena tedy neodpovídá realitě.

Výsledek: cena šla z 12 900 000 Kč na 10 700 000 Kč. Klient koupil pozemek s plným přehledem o situaci — a o 2,2 milionu levněji.

Co z toho plyne

Makléř, který pozemek prodával, o něm nevěděl nic. Neptal se. Nešel na úřad. Spoléhal na informace od majitele — který si je víceméně vyčetl z internetu a nechal si od známého připravit studii, která nedávala smysl.

Tohle není výjimka — je to běžná praxe. Většina makléřů prodá to, co jim klient řekne. Málokdo si dá tu práci jít věci skutečně prověřit.

Moje práce není jen najít nemovitost a dohlédnout na podpis smlouvy. Je to zjistit, co za tou nemovitostí skutečně stojí — dřív než váš podpis zaschne.

A když pozemek koupíte a začnete na něm stavět, čeká Vás další téma — jak se platí hypotéka během stavby. Splátky se totiž chovají jinak, než většina lidí čeká.

Uvažujete o nákupu nemovitosti?

Provedu vás celým procesem — od prověření přes vyjednávání až po bezpečný nákup. Region Třebíč – Znojmo – Brno.