Jak klient dosáhl na hypotéku díky příjmu z pronájmu

Klient za mnou přišel na doporučení jiného klienta s jednoduchým zadáním: má stavební pozemek, chce na něm stavět a potřebuje hypotéku. Nic neobvyklého. Jenže čísla nevyšla — a řešení nakonec leželo na místě, kde ho nikdo nehledal.

Příjem 50 000 Kč, a přesto to nestačilo

Začal jsem tím, čím začínám vždycky: analýzou příjmů a propočtem bonity. Potřeboval jsem vědět, na kolik a u které banky klient reálně dosáhne.

Výsledek byl nepříjemný. Přestože klient vydělával okolo 50 000 Kč čistého měsíčně, na požadovanou výši úvěru jeho příjem nedosahoval. To je situace, která spoustu lidí zastaví — řeknou si, že to prostě nejde, a stavbu odloží.

Já v takové chvíli hledám, co ještě klient má a nevyužívá.

Prázdný byt, na který nikdo nemyslel

Při delším povídání vyšlo najevo, že klient vlastní byt, který stojí prázdný. Nepočítal s ním — nebral ho jako součást řešení, prostě ho měl.

Bylo září. Klient chtěl stavět na jaře. Měli jsme dostatek času — a to byla klíčová informace.

Navrhl jsem, že byt dáme do pronájmu a příjem z nájmu použijeme k doložení bonity. Klient souhlasil.

Kolik ten byt reálně vynese

Než jsme cokoliv slíbili bance, potřeboval jsem vědět, s čím počítat. Zpracoval jsem odhad výše nájmu — stejným způsobem jako u prodejní ceny, tedy podle toho, za kolik se srovnatelné byty v okolí opravdu pronajímají.

Vyšlo, že v dobrém scénáři může klient dostat až 12 000 Kč měsíčně, v opatrnější variantě zhruba 10 000 Kč. Počítal jsem s tou opatrnější — u financování je lepší mít rezervu než překvapení.

Udělal jsem nový propočet bonity a s tímto dalším příjmem už požadovaná výše úvěru vycházela.

Kde to většinou skončí: metodika banky

Tady přichází část, kterou lidé řešící hypotéku sami obvykle netuší. Mít příjem z nájmu je jedna věc. Aby ho banka uznala, je věc druhá.

Banky se v tomhle výrazně liší. Některé chtějí, aby nájem trval už rok — a to nám v naší časové ose samozřejmě nevycházelo. Kdybychom šli k takové bance, klient by na jaře stavět nezačal.

Prošel jsem trh a našel banku, které tenhle příjem započítat stačí na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy a tří výpisů z účtu s připsaným nájmem. Místo roku tři měsíce.

Není to trik ani obcházení pravidel — je to standardní postup, který banka sama umožňuje. Jen o něm musíte vědět.

Jak to šlo za sebou

Dal jsem se do práce. S klientem jsme byt připravili k pronájmu a naplánoval jsem prohlídkový den, ze kterého jsme vybrali nájemníka. Jak nájemníka vybírám a na co si dát pozor, popisuji v samostatném článku — u téhle zakázky na tom hodně záleželo, protože výpadek platby by celý plán ohrozil.

Byt jsme pronajali od 1. října. Bance jsme pak dokládali výpisy za říjen, listopad a prosinec 2025.

V lednu 2026 jsme podali žádost o úvěr, doložili dokumenty ke stavbě a všechno ostatní, co banka požadovala. Ke konci února byl úvěr připravený. Klient měl luxusní čas si všechno naplánovat a stavět začal v dubnu.

Co kdyby nájemník přestal platit?

Tuhle otázku dostávám pokaždé a je namístě. Odpověď záleží na tom, kdy by se to stalo.

Během prvních tří měsíců, kdy sbíráme výpisy, by výpadek přerušil kontinuitu příjmu — a to by bance rozhodně vadilo. Stejně tak by nám to vadilo v průběhu vyřizování úvěru.

Jakmile je ale úvěr podepsaný, výpadek nájmu už schválení neohrozí. Proto je u téhle cesty důležité vybrat nájemníka pořádně a nespěchat na prvního zájemce.

Kde moje práce nekončí

Intenzivní část spolupráce skončila podpisem úvěru. Tím ale nekončí moje role.

Následuje postupné čerpání úvěru během stavby a s ním spousta otázek — kolik se vlastně platí, než je dům hotový, kdy začnu splácet celou splátku, co když nevyčerpám všechno. Tomu jsem věnoval samostatný článek, protože je to téma, které překvapí skoro každého stavebníka.

Klient tohle dělá jednou za život. A jako u všeho, co člověk dělá poprvé a co se táhne v čase, vyvstávají otázky postupně. Proto zůstávám k dispozici i potom — konzultace, koordinace s bankou, řešení situací, které nikdo dopředu nečekal.

Jak to dopadlo

V tuto chvíli stavba probíhá. Byt je stále pronajatý a všechno funguje tak, jak jsme naplánovali.

Klient staví dům, na který by podle prvního propočtu nedosáhl. Rozdíl neudělaly peníze navíc — udělala ho znalost toho, co se dá započítat a která banka to uzná.